大体量住宅业主方项目管理的探究

建业科技2012/12/15

   近年来,大体量的住宅小区越来越多,量变发生质变,体量大的住宅小区从开发到施工都不是简单的一般住宅小区的相加。大体量住宅项目管理的关键点在哪,本文将从一个房地产开发企业工程部门的角度对大体量住宅小区业主方项目管理的关键环节总结如下。

  一、背景介绍

     笔者自2003年以来,分别在三个开发企业参与了三个住宅小区的项目管理工作(见表1),这三个住宅小区在同类住宅小区中体量都是数一数二的,本文就选择了这三个住宅小区的项目管理作为论述对象。

  二、关键环节

  (一)对于施工单位的选择和标段的划分

     对于大体量的住宅小区,在施工单位的选择和标段的划分上,是与普通住宅项目不同的。通常的住宅小区一般在十万平米左右,这样的小区施工标段的划分可以分为2—3个标段,一个标段三万平米左右,这样比较合理,按照这种分法,像华明示范小城镇住宅与公建这样一个九十余万平米的项目要分为三十个标段,这就使管理难度增大,也需要配备大量的管理人员,显然不合适,实际上这个小区划分了七个标段,每个标段都在十几万平米,这虽然减少了管理难度,但作为任何一家施工单位,同时施工十几万平米的住宅小区,都有一定的难度。这个问题就需要在标段的划分上要充分考虑施工单位的素质和实力,根据标段的划分情况来选择满足其需要类型的施工单位,关键是要定位准确,以保证项目实施的顺利、平稳。

  (二)成本控制

     在玛歌庄园项目时,由于此项目虽单体面积都在300—600平米之间,面积不大,但栋数多,所以每一个小的变更,只要是共性的问题,累加起来都不是小数目,比如说一栋别墅的2000元的变更增项,就是每平米的建安造价增加4—7元,整个项目就要增加500000—100000的投入,因此对一个大体量的项目成本控制要从小做起,防微杜渐。

  (三)质量控制

     由于体量大,作为一个管理者,工作量会很大,要实施科学合理的控制手段:第一,样板带路。要在每个分部分项施工前做好样板,确定统一做法,保证有一个正确指引,同时还要做好样板强、样板砼、样板钢筋、样板抹灰、样板门窗安装等等样板示范工作。第二,重点检查。大面积的施工,作为业主方每天的检查不可能面面俱到,这就需要有选择性的检查质量,要对每一个分部分项刚开始施工时作重点检查;要对涉及安全的部位及隐蔽部位作重点检查;要对有质量问题的部位做重点复查。

  三、负面影响

  (一)人员

     随着国家各项政策的实施及各项建设加速进行,农民工的问题现已逐步显现出来,这主要表现为以下两个方面。第一,人员紧张的问题。随着国家计划生育政策的初见成效,国家人口增加得到了控制,农村的剩余劳动力逐步减少,再加上近年来全国各地经济发展迅速,各个建设项目加速进行,造成了农民工短缺。第二,人员管理的问题。近年来,国家对农民工权益十分重视,农民工的生活获得了极大改善,农民工的观念也发生了转变,再加上活多人少,农民工对工作选择余地很大,造成了对农民工的管理难度加大。这两个问题在大体量的住宅小区尤为突出,特别是同时施工的项目更是如此。所以水木天成小区的这个问题就不十分明显。同时由于这个项目分六期开发,人员不是十分集中,这方面矛盾还不是很突出。但是,在华明示范小城镇时,这些问题就十分突出,因为这个小区是九十多万平米同时施工,工期又十分紧张,各个分项工程都是集中施工,各工种流水不开,造成了大量的人力短缺,往往是做哪个分部分项就缺少所需要的工种,各个标段为了按期完工,发生了互挖墙角的事情,这就造成了人工费的水涨船高,在封顶前的一段时间里,各施工单位加大了人工费的投入,出现了木工一天人工工资二百元的高价。

  (二)材料

     同理,各个分项工程都是集中施工,各工种流水不开,也造成了材料的集中使用,就拿页岩砖来说,在华明示范小城镇住宅与公建主体施工时,页岩砖的生产、运输都不同程度的出现了问题。幸亏市建委和国家发改委、墙改办的大力支持协调,才保证了供货的及时,其他像商品混凝土、塑钢窗等材料都出现了类似问题。

  (三)道路

     玛歌庄园项目一期工程有248栋独栋别墅,全部带地下室和半地下小院,在基础的施工中道路问题尤为明显,248栋别墅的基槽一起开挖,又加上基槽挖深三米多,需要放坡,造成了现场道路的拥堵及狭窄,给施工带来了混乱和不安全因素,为此,根据现场情况,给道路划分了主路次路,主路允许双行,次路只允许单行。并组织各施工单位研究开槽路线,互相避让,以保证道路畅通。

  综上所述,在大体量的住宅小区的项目管理中,应首先把施工单位选择与标段划分的工作做好,在项目管理中应特别重视成本与质量的管理,并应充分考虑大体量项目中人员、材料、道路等方面的困难。才能在大体量的项目管理上做到有的放矢、游刃有余。

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